6 ноября, 2016 
admin Нa рынкe кoммeрчeскoй нeдвижимoсти Киeвa — бум. Нa сaйтax — вaл oбъявлeний o прoдaжe пoмeщeний нa цoкoльныx и пoдвaльныx этaжax дoмoв в цeнтрe стoлицы. Сaми жe риeлтoры oтмeчaют, чтo пoтeнциaльныe пoкупaтeли нaчaли интeрeсoвaться дaжe истoричeскими здaниями пoд рeкoнструкцию.
«С начала осени появилось очень много нежилой недвижимости на продажу. В шикарных локациях, но как говорится, вход со двора — не витринные, цокольные или подвальные помещения», — рассказала UBR.ua директор компании Best & Seller Ирина Луханина.
Львиная доля таких помещений — небольшого формата, от 60 до 200 кв.м. Цена — от 800 до 1200 долларов за квадратный метр.
Причиной столь массовой распродажи эксперт называет земельный налог.
«Для помещений нежилого фонда налог на землю был повышен в десять раз. Собственники помещений на цокольных и первых этажах кроме налога на свою недвижимость платят за аренду земли, придомовой территории. К примеру, нотариус, у которого 11 метровое помещение в центре, платит 8 тыс. грн. в год. Немного? Ну уж больше месячной арендной платы, если бы он решил это помещение сдавать. А собственник помещения в 1200 кв.м. в центре уплатил около 600 тыс. грн. земельного налога», — рассказала Луханина.
Киесоветом установлен земельный налог в 2016 году в размере 1% от нормативной денежной оценки земельных участков. Ставка налога за земельные участки, находящиеся в постоянном пользовании юридических лиц (кроме государственной и коммунальной форм собственности), устанавливается в размере 3% от их нормативной денежной оценки.
Нормативная оценка отличается в зависимости от назначения участка и его расположения, самый высокий повышающий коэффициент применяется к коммерческой недвижимости, но в целом базовая ставка определена от 453 до 2022 грн./кв.м земли. Причем местные власти имеют право устанавливать ставки от 1% до 12% нормативной денежной оценки, то есть этот налог еще может повышаться.
Как рассказал учредитель консалтинговой компании Allbc.info Валентин Ленченко, тенденция последнего года — собственники офисных центров включают земельный налог в операционные затраты.
«Для арендаторов это означает существенное увеличение расходов. Один из способов сократить этот налог — оформить землю не в аренду, не в собственность, а в пользование. Тогда, например, небольшой офисный центр на Петровке за свои 40 соток платит около 80 тысяч гривен земельного налога в год. Если бы оформил в аренду — платил бы в разы больше», — пояснил Ленченко.
Однако, понимая, что даже при такой формуле расходы будут только расти, а рентабельность снижаться, хозяева небольших отдельно стоящих зданий выставляют их на продажу, рассказал Ленченко.
Такие лоты, отдельно стоящие здания, в числе самых интересных, соглашается гендиректор «Бизнес реал групп» Галина Данильчук.
«Есть заказчики и среди наших граждан, и среди иностранцев. Готовы платить до десяти миллионов долларов», — говорит она.
Также она отметила рост заявок от иностранцев на исторические здания в центре столицы.
«Интересуются именно зданиями-памятниками архитектуры, чтобы сделать реконструкцию. Проблема — в юридической чистоте документов на эти здания. Никто, образно говоря, не хочет покупать себе «билет на войну», а вероятность того, что после новости о старте работ на таком объекте появятся «защитники от общественности» очень велика. Хотя чтобы привести его в порядок, и покупатели это осознают, надо вложить не меньше, чем при покупке, и гораздо больше, чем, если бы построить на этом месте здание аналогичного размера. И именно этот момент пока тормозит покупки. Но на стадии переговоров у нас несколько таких сделок», — рассказала Данильчук.
Что касается коммерческих помещений на первых этажах, то большим спросом пользуются все же «витринные», те, чьи окна выходят на улицу, а не во двор.
«В самых разных районах, под стрит-ритейл, а особенно под рестораны. Спрашивают, как иностранцы, так и наши соотечественники, чей бизнес показывает хорошие результаты. Например, есть два ресторана, желающие расширять сеть под тем же брендом, ищут помещения по 200-300 кв.м. в спальных районах». — рассказывает Данильчук.
Но самый большой спрос сейчас — на земельные участки под строительство жилья.
«Идеальный — со всеми разрешительными документами, включая правильное, под жилье, назначение участка и готовым проектом. Далее по популярности идут без проекта, потом — с другим целевым назначением земли», — поясняет Данильчук.
Правда, о цене в привычном понимании, на таких сделках речь не идет.
«Предмет торга — доля в проекте. Собственник участка получает от 10 до 15% площадей построенного жилого дома», — говорит Данильчук.
Опубликовано в